不動産の管理を法人に移す三つの方式。会社設立の前に実体を確かめる
この記事の前提
不動産を持っている、あるいはこれから持とうとしている会社員が、管理を法人に移すことを検討する場面を扱います。会社設立をして不動産管理会社を持つという形です。
方式は大きく三つあります。管理委託、サブリース（転貸）、そして所有。法人が担う役割が違えば、認められる報酬の水準も違います。
そして、どの方式でも実体が伴っていることが前提です。何もしていない法人に管理料を払っていれば、否認される可能性があります。個別の判断は税理士にご相談ください。
三つの方式の違い
不動産の管理を法人に移す方式は、大きく三つに分かれます。まず、それぞれの仕組みを確認します。
一つめが管理委託方式です。不動産の所有は個人のまま、管理業務だけを法人に委託します。入居者との賃貸借契約は個人と入居者のあいだで結ばれ、法人は管理業務の対価として管理料を受け取ります。
二つめがサブリース方式（転貸方式）です。法人が個人から不動産を一括で借り上げ、それを入居者に転貸します。入居者との契約は法人と入居者のあいだで結ばれます。法人は空室のリスクを負う代わりに、差額を収益とします。
三つめが所有方式です。不動産そのものを法人が所有します。賃料は法人の収入となり、個人は法人から役員報酬などの形で受け取ります。
法人が担う役割が違えば、認められる報酬の水準も変わります。役割が大きいほど、対価も大きくなるという関係です。
会社設立を検討する段階では、どの方式を取るかを決めておく必要があります。方式によって、必要な契約も、法人が行う業務も違うためです。
サラリーマンとして本業を持ちながら不動産管理会社を運営する場合、法人が担える業務の範囲が現実的な制約になります。この点も方式の選択に影響します。
次の節から、方式ごとに見ていきます。
サラリーマンが不動産を持っている場合、まずこの三つの方式のどれを想定しているかを整理してください。
不動産の管理を法人に移す動機は、多くの場合、節税にあります。ただし方式によって移せる金額が違います。
会社設立をする前に、どの方式を取るかを決めておいてください。方式によって必要な契約が変わります。
出典No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得) （国税庁／2026年8月22日確認）
管理委託方式
最初に、管理委託方式を見ます。もっとも手続きが軽い方式です。
不動産の所有は個人のままですので、移転コストが生じません。登録免許税も不動産取得税も、譲渡による所得税もかかりません。会社設立をして管理委託契約を結ぶだけです。
法人が行うのは管理業務です。入居者の募集、契約の手続き、家賃の集金、クレームへの対応、建物の維持管理。こうした業務の対価として管理料を受け取ります。
問題になるのは、管理料の水準です。法人が実際に行っている業務に見合った金額でなければ、過大な部分が否認される可能性があります。
一般に、管理委託方式における管理料は賃料収入の数%程度が目安とされ、これを大きく超える水準は指摘を受けやすいとされています。具体的な水準は、法人が担う業務の範囲によって変わります。
そして、実際に業務を行っていることが前提です。契約書だけを作り、実務は個人がそのまま行っているという状態であれば、法人が何もしていないことになります。
会社員が本業のかたわらで管理業務を行う場合、どこまでの業務を法人が担えるかを現実的に考えてください。すべてを外部の管理会社に委託しているなら、自分の法人が担う業務は残りません。
業務の記録を残すことも重要です。いつ、どんな対応をしたか。これが管理料の根拠になります。
節税の効果としては、個人の不動産所得から管理料を経費として差し引き、法人側で受け取るという形になります。移せる金額は管理料の範囲に限られます。
サラリーマンとして本業を持ちながら管理業務を行う場合、対応できる時間帯にも制約があります。夜間や休日の対応が必要な業務であれば、実際に担えるかを考えてください。
管理委託方式の節税効果は、管理料の水準に左右されます。業務の実態を超える金額は認められません。
会社設立をして管理委託契約を結ぶだけで済むため、この方式は着手しやすい形です。
出典No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得) （国税庁／2026年8月22日確認）
サブリース方式
二つめが、サブリース方式です。管理委託方式より法人が負う役割が大きくなります。
法人が個人から不動産を一括で借り上げ、入居者に転貸します。個人は法人から一定の賃料を受け取り、法人は入居者から受け取る賃料との差額を収益とします。
法人は空室のリスクを負います。入居者がいなくても、個人に対する賃料の支払いは続きます。この点が管理委託方式との大きな違いです。
リスクを負う分、認められる差額の水準も管理委託方式より高くなるとされています。一般には賃料収入の10〜15%程度が目安として語られますが、具体的な水準は個別の事情によります。
ただし、借上賃料を不当に低く設定すれば問題になります。個人から法人への賃料を極端に低くすれば、その分だけ個人の所得が減り法人に移ります。これが過度であれば、否認の対象になり得ます。
この点については、裁判で争われた例もあるとされています。差額の水準には限度があるということです。
また、法人が本当にリスクを負っているかも問われます。実質的に個人がすべてを負担しているのであれば、サブリースという形式だけがあることになります。
会社設立をしてこの方式を取る場合、契約の内容と実際の資金の流れが一致している必要があります。契約書どおりに賃料が支払われているか、記録として残してください。
サラリーマンが本業のかたわらで運営する場合でも、この方式であれば法人の役割が明確になります。ただし、空室時の資金繰りには注意が必要です。
サラリーマンがこの方式を取る場合、空室が続いたときに個人へ賃料を払い続けられるかを確認してください。法人の資金繰りが行き詰まれば、契約どおりの支払いができなくなります。
サブリース方式は移せる金額が大きくなるぶん、節税の効果も大きくなります。ただし借上賃料を不当に低くすれば否認の対象になります。
会社設立の直後は法人に資金の余裕がないことが多く、この方式は資金繰りの面で負担になります。
出典No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得) （国税庁／2026年8月22日確認）
所有方式
三つめが、所有方式です。法人が不動産そのものを所有します。
賃料はすべて法人の収入になりますので、移せる金額がもっとも大きくなります。管理料や差額といった上限がありません。
一方、移転にコストがかかります。すでに個人で持っている不動産を法人に移す場合、登録免許税、不動産取得税、そして譲渡による所得税が生じます。
この移転コストを回収できるかが、判断の分かれ目になります。移転コストを年あたりの節税額で割れば、回収に必要な年数が計算できます。
これから取得する物件を法人名義にするのであれば、移転コストは生じません。会社設立を先に済ませ、その法人で取得するという順番です。
ただし、法人での取得には融資の問題が絡みます。会社設立の直後は事業の実績がありませんので、借入れの審査で不利になることがあります。代表者の個人保証を求められることもあります。
また、法人が不動産を所有すれば、固定資産税も法人が負担します。管理や修繕の判断も法人として行うことになります。
実体という観点では、所有方式がもっとも明確です。法人が資産を持ち、そこから収益を得ているという構造が分かりやすいためです。
会社員が不動産投資を法人で行うのであれば、これから取得する分について所有方式という形が、無駄が少なくなります。
サラリーマンが新たに物件を取得するなら、会社設立を先に済ませて法人名義で買うほうが移転コストを避けられます。
所有方式は節税の効果が最も大きくなりますが、移転コストを回収できるかが前提になります。
出典商業・法人登記申請手続 （法務局／2026年8月22日確認）
どの方式でも実体が問われます
三つの方式を見ましたが、共通して問われるのは実体です。
実体のない管理委託は否認される可能性があります。契約書を作り、管理料を支払っていても、法人が実際に何もしていなければ、その支出が事業に必要だったことを説明できません。
国税庁は役員給与について、不相当に高額な部分は損金にならないとしています。管理料についても、業務の実態と金額が釣り合っているかが問われるという考え方は共通です。
実体を示す材料としては、次のようなものがあります。
- 管理委託契約書またはサブリース契約書
- 実際に行った業務の記録（対応日時、内容）
- 入居者や外部業者とのやり取りの履歴
- 法人名義の口座での入出金
- 契約書どおりの金額が実際に授受されている記録
とくに最後の点が重要です。契約書で管理料を定めていても、実際に支払われていなければ意味がありません。法人口座に入金され、個人の側で経費として計上されている。この流れが記録として残っている必要があります。
会社員が本業のかたわらで運営する場合、業務の記録を残すのは負担かもしれません。しかし、これが管理料の根拠になります。
否認されれば、本税に加えて加算税や延滞税がかかります。節税のつもりが負担増になるという形は避けたいところです。
判断に迷う部分は、業務の内容と金額を伝えたうえで税理士にご確認ください。
実体が伴わなければ、節税として計上した金額が否認されます。
会社設立の当初から記録の体制を整えておいてください。
出典No.5202 役員等に対する経済的利益 （国税庁／2026年8月22日確認）
会社員が検討する場合の制約
会社員がこの形の会社設立を検討する場合、特有の制約があります。
一つめが、業務を担える範囲です。本業に多くの時間を割いているため、法人が管理業務を実際に行える範囲は限られます。
すでに外部の管理会社に委託しているのであれば、自分の法人が担う業務はさらに少なくなります。その状態で高い管理料を設定すれば、実態と合いません。
会社設立をする前に、法人が具体的に何をするのかを決めておいてください。それが管理料の水準を決める根拠になります。
二つめが社会保険です。法人は役員一人でも適用事業所になります。役員報酬を受け取れば被保険者になり、本業ですでに加入している方は二つの事業所で被保険者となります。
日本年金機構の案内によれば、この場合は二以上事業所勤務の届出が必要で、保険料は両方の報酬を合算した標準報酬月額により決定され、按分されます。
三つめが就業規則です。会社設立をして代表者になることは役員兼務にあたります。不動産の賃貸そのものは副業に該当しないと扱われることが多いのですが、法人の代表者になることは別の論点です。
公務員の方は、国家公務員法および地方公務員法により営利企業の役員兼業が原則として禁止されています。不動産の賃貸についても一定の規模を超える場合には承認が必要とされることがあります。
これら三つを確認したうえで、方式の選択に進んでください。
サラリーマンの場合、この三つの制約がいずれも実務上の判断に影響します。
会社員の場合、法人が担える業務の範囲が節税の上限を決めることになります。
出典複数の事業所に雇用されるようになったときの手続き （日本年金機構／2026年8月22日確認）
固定費と節税額を比べる
最後に、判断の基準を整理します。
会社設立をすると、法人住民税の均等割が毎年かかります。総務省の資料で標準税率を確認すると、資本金等の額が1千万円以下で従業者数が50人以下の場合、年7万円です。
これに決算と申告の費用が加わり、合計で年30万円前後になることが多くなります。役員報酬を取れば社会保険料も増えます。
一方、移せる金額には方式ごとに上限があります。管理委託方式であれば管理料の範囲、サブリース方式であれば差額の範囲。所有方式であれば賃料全体ですが、移転コストがかかります。
管理委託方式で管理料が年30万円に満たないのであれば、固定費を上回りません。会社設立をしても手取りは増えないことになります。
賃料収入の規模から、移せる金額を概算してみてください。それが固定費を上回らないのであれば、いまは会社設立を急ぐ理由がありません。
サラリーマンとして本業がある以上、不動産の規模が育ってから検討しても遅くありません。
節税額が固定費を上回らなければ、会社設立をしても手取りは増えません。
会社設立の判断は、移せる金額と固定費の比較で決まります。
出典地方税制度｜法人住民税 （総務省／2026年8月22日確認）
まとめ
不動産の管理を法人に移す方式について、この記事で整理したことをまとめます。
- 管理委託方式：所有は個人のまま。移転コストが生じません。移せるのは管理料の範囲です
- サブリース方式：法人が借り上げて転貸します。空室リスクを負う分、差額の水準は高くなります
- 所有方式：法人が不動産を所有します。移せる金額は大きいものの、移転コストがかかります
- どの方式でも実体が問われます。契約書だけでは足りず、業務の記録と資金の流れが必要です
- 会社員には、業務を担える範囲・社会保険・就業規則という三つの制約が加わります
- 移せる金額が年30万円前後の固定費を上回るかが、最初の判定です
実体のない管理委託は否認される可能性があります。節税のつもりが負担増になる形は避けてください。
会社員が本業のかたわらで運営する場合、法人が担える業務の範囲は限られます。その範囲に見合った報酬にとどめることが、結果として安全です。
判断に迷う部分は、不動産の規模と業務の内容を伝えたうえで、税理士にご相談ください。
節税の効果は方式によって上限が決まりますので、まず規模を確かめてください。
出典No.5100 新設法人の届出書類 （国税庁／2026年8月22日確認）
実体があってはじめて成立します
三つの方式のいずれを選ぶにしても、法人が実際に何をしているかが問われます。形式的に契約を結んだだけでは、認められません。
会社員が本業のかたわらで不動産管理会社を運営する場合、法人が担える業務の範囲は限られます。その範囲に見合った報酬にとどめてください。
そして、会社設立をすれば固定費がかかります。管理料による節税額が、それを上回るかを確かめてください。判断に迷う部分は税理士にご相談ください。
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